Acordaron de palabra la venta de una vivienda y años después nadie pudo probar qué habían pactado

Una mujer y un hombre habían celebrado un acuerdo para transferir una vivienda que también contaba con un salón comercial. El vendedor todavía no tenía la escritura a su nombre al momento del negocio, aunque la casa estaba cancelada ante el Instituto de Planificación y Promoción de la Vivienda. Años después obtuvo el título, pero las diferencias entre ambos impidieron completar la operación.

Las partes coincidieron en que el acuerdo incluía la entrega de dinero, un vehículo y una vivienda ubicada en Lamarque. Sin embargo, discreparon sobre el resto de las condiciones y sobre la forma en que debía completarse el pago. También existió una discusión sobre los alquileres del salón comercial que formaba parte de la propiedad.

El principal problema fue que el contrato nunca quedó por escrito y, con el paso del tiempo, cada parte sostuvo una versión diferente sobre el precio, las prestaciones comprometidas y las obligaciones que todavía estaban pendientes.

El hombre inició una demanda contra mujer para obtener la resolución del contrato y recuperar el inmueble. Como alternativa, pidió que se ordenara el cumplimiento del acuerdo con un reajuste del saldo que, según su postura, todavía debía recibir.

El fuero Civil de Choele Choel rechazó la demanda porque el hombre no logró probar cuáles habían sido las condiciones concretas del contrato verbal. Tampoco acreditó la falta de pago que invocó y, además, no demostró haber cumplido con su obligación de escriturar la propiedad a favor de la compradora.

La mujer sostuvo, por su parte, que había cumplido con las condiciones acordadas y presentó una versión diferente sobre la forma de pago. Afirmó que el precio se integraba con el dinero y el vehículo entregados, una vivienda en Lamarque y la percepción de los alquileres del salón comercial. También señaló que el vendedor se había negado a instrumentar formalmente la compraventa y que continuó con el cobro de esos alquileres.

Al evaluar la prueba, la jueza confirmó que las partes habían celebrado una operación inmobiliaria sin dejar por escrito sus condiciones. En la sentencia concluyó: “ambas partes se aventuraron a celebrar la compraventa sin dejar constancia escrita de su contenido”. Esa falta de documentación impidió establecer con certeza el verdadero precio de venta, todas las prestaciones acordadas y el alcance de las obligaciones asumidas por cada parte.

La prueba sí permitió confirmar algunos aspectos del negocio. Quedaron acreditadas la entrega de dinero y del vehículo como parte de pago, y también que el hombre percibió alquileres del salón comercial. Sin embargo, el expediente no permitió determinar que esos alquileres tuvieran el carácter cancelatorio que les atribuía la señora . Tampoco existieron elementos suficientes para establecer qué ocurrió con la vivienda de Lamarque ni para demostrar otras prestaciones.

Para resolver el caso, el juzgado aplicó las normas del Código Civil y Comercial que regulan los contratos y su extinción. En particular, consideró el principio de buena fe, la intención común de las partes y el artículo 1078, que permite oponerse a la resolución de un contrato cuando quien pretende extinguirlo no cumplió con la prestación a su cargo o no está en condiciones de hacerlo. En este caso, el inmueble continuaba registrado a nombre de hombre y no se acreditó que hubiera cumplido con la escrituración a favor de la mujer.

El tribunal también rechazó el pedido subsidiario de cumplimiento contractual. Para ello aplicó otra regla del artículo 1078 del Código Civil y Comercial, según la cual la demanda judicial destinada a extinguir un contrato impide exigir después su cumplimiento. De este modo, la sentencia rechazó las dos pretensiones del hombre.