Comprar o vender una propiedad puede parecer un proceso sencillo, pero detrás de cada operación hay una serie de requisitos legales y administrativos que garantizan que todo transcurra sin sobresaltos. Tener la documentación en regla desde el inicio no solo agiliza los trámites, sino que también evita complicaciones que podrían encarecer la operación o incluso hacer que se frustre antes de concretarse. Saber qué documentos son esenciales y cómo obtenerlos es clave para llevar adelante una transacción inmobiliaria segura y sin contratiempos.
Antes de poner en venta un inmueble, es fundamental reunir ciertos documentos que certifiquen la legalidad de la operación y brinden confianza a los posibles compradores. Contar con toda la documentación desde el principio no solo acelera la venta, sino que también evita que los interesados se alejen por falta de información clara. Entre los más importantes están:
• Título de propiedad: acredita que el vendedor es el legítimo dueño del inmueble. Sin este documento, la operación no puede realizarse. Es recomendable contar con una copia certificada y verificar que no haya errores en la escritura.
• Informe de dominio: permite confirmar que la propiedad no tiene embargos, hipotecas ni otros impedimentos legales. Se solicita en el Registro de la Propiedad Inmueble y es clave para evitar sorpresas en la transacción.
• Informe de inhibición: verifica que el propietario no tenga restricciones judiciales que le impidan vender el inmueble. Se obtiene en el Registro de la Propiedad y es un paso esencial en la evaluación previa a la compra.
• Impuestos y servicios al día: el ABL, las expensas, el agua y otros servicios deben estar regularizados. Cualquier deuda puede generar inconvenientes en la escritura, por lo que es recomendable saldar pagos pendientes antes de negociar.
• Reglamento de copropiedad y estado de expensas: en el caso de departamentos, este documento detalla las normas del edificio y las obligaciones económicas asociadas. También puede contener cláusulas que limiten ciertos usos del inmueble, como alquileres temporarios o modificaciones estructurales.
Si bien la responsabilidad de presentar los papeles recae en el vendedor, el comprador debe revisar cada documento antes de cerrar el trato. Analizar la documentación en detalle evita problemas y garantiza que la inversión sea segura.
Uno de los documentos clave en esta etapa es el informe de dominio, que confirma que el inmueble no tiene problemas legales. También es recomendable solicitar un informe de inhibición del vendedor para verificar que no existan restricciones judiciales sobre su persona.
Otro punto a considerar es el boleto de compra-venta, un contrato previo a la escritura que formaliza el compromiso entre ambas partes. Allí se establecen los plazos de pago, las condiciones del acuerdo y las penalidades por incumplimiento. Este documento es crucial para definir los términos de la operación y evitar desacuerdos futuros.
Tanto para el comprador como para el vendedor, contar con un escribano de confianza es fundamental. Su función es verificar que toda la documentación esté en regla y garantizar que la escritura se realice sin riesgos. También actúa como intermediario imparcial, protegiendo los intereses de ambas partes.
El escribano revisa el título de propiedad, los informes registrales y el estado de los impuestos, además de redactar la escritura de compraventa. También asesora sobre el pago de impuestos como el de transferencia de inmuebles y los costos de escrituración. Una vez firmada, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para que el comprador quede legalmente reconocido como dueño.
Otro aspecto fundamental en la compra y venta de propiedades es la correcta determinación del precio. Para ello, se deben tener en cuenta dos valores clave: la tasación comercial y la valuación fiscal.
La tasación comercial es realizada por un profesional y determina el precio de mercado del inmueble. Factores como la ubicación, el estado de conservación y las tendencias inmobiliarias influyen en esta estimación. En algunas zonas de alta demanda, como ciertos barrios de la ciudad de Buenos Aires, esta evaluación es determinante. Es el caso de las propiedades en venta en Palermo, donde el dinamismo del mercado requiere un análisis detallado de los valores actuales.
Por otro lado, la valuación fiscal es el precio que la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) asigna a la propiedad para el cálculo de impuestos. Aunque suele ser menor al valor comercial, es clave en la determinación de los costos asociados a la operación.
Más allá de los documentos básicos, hay detalles que pueden agregar valor a una propiedad y agilizar la transacción.
Contar con un plano actualizado del inmueble puede ser un diferencial, especialmente en propiedades antiguas o con reformas. También es importante que el vendedor tenga claro qué impuestos deberá pagar tras la venta, y que el comprador contemple los costos de escrituración y registro para calcular con precisión el monto total de la operación.
En el mercado actual, la transparencia y la organización son claves para generar confianza y concretar operaciones sin complicaciones. Ya sea que estés por vender o comprar, asegurarte de contar con la documentación correcta y el respaldo de profesionales hará que el proceso sea más ágil, seguro y satisfactorio.
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